Location meublée ou nue : comparateur fiscal des régimes micro
Ce calcul compare, à loyer annuel et tranche marginale identiques, l'impôt dû en location meublée et en location nue sous les régimes micro, à partir du seul écart entre les deux abattements forfaitaires, 50 % contre 30 %, qui détermine tout l'écart de résultat.
Le calcul pas à pas
Le calcul part des loyers annuels bruts, avant toute charge réelle. Sur ce montant s'applique un abattement forfaitaire qui représente déjà tous les frais, réputés couverts par ce taux unique : 50 % en location meublée sous le régime micro-BIC, 30 % en location nue sous le régime micro-foncier. Ce qui reste après abattement forme le revenu imposable, celui qui entre dans le calcul de l'impôt.
Sur ce revenu imposable s'appliquent ensuite la tranche marginale d'imposition choisie et les prélèvements sociaux, dans le même mouvement affiché par le comparateur. Le résultat donne l'impôt dû, puis le net après impôt, pour chaque régime. Comme l'abattement meublé double presque celui du nu, l'impôt du meublé vaut mathématiquement cinq septièmes de celui du nu, à loyer et taux identiques, sans qu'aucun autre paramètre n'entre en jeu.
Ce qui fait varier l'écart
Le rapport de cinq septièmes entre les deux impôts ne bouge jamais, quel que soit le loyer : c'est une proportion, pas un montant. Ce qui varie, c'est le gain en euros, et il dépend uniquement de la tranche marginale d'imposition retenue et du niveau des loyers.
Prenons un exemple : 12 000 euros de loyers annuels, avec un taux global illustratif de 40 % (tranche plus prélèvements sociaux). En meublé, l'imposable tombe à 6 000 euros, soit 2 400 euros d'impôt et 9 600 euros nets. En nu, l'imposable est de 8 400 euros, soit 3 360 euros d'impôt et 8 640 euros nets. L'écart, 960 euros, grandit mécaniquement avec le loyer ou avec la tranche, mais le rapport 2 400 sur 3 360 reste exactement cinq septièmes.
L'erreur du plafond ignoré
Le comparateur ne code aucun plafond de chiffre d'affaires pour les régimes micro, et c'est volontaire : ces plafonds sont revalorisés régulièrement, et afficher un seuil figé risquerait de dire à quelqu'un qu'il est éligible alors qu'il ne l'est plus, ou l'inverse.
L'erreur fréquente consiste à comparer les deux régimes micro sans avoir vérifié au préalable, sur la base des loyers réels perçus, que l'un des deux plafonds n'est pas dépassé. Si le plafond du micro-foncier ou du micro-BIC est franchi, le contribuable bascule au régime réel, où l'abattement forfaitaire disparaît au profit des charges réellement déduites. Le résultat affiché par le comparateur devient alors sans objet, et la décision prise sur cette base peut coûter un redressement du calcul, sinon de l'impôt lui-même.
Questions fréquentes
Le meublé est-il toujours plus avantageux fiscalement que le nu ?
Sous les régimes micro et à taux d'imposition identique, oui mécaniquement : l'abattement de 50 % laisse un revenu imposable plus faible que l'abattement de 30 %, donc un impôt plus bas dans un rapport fixe de cinq septièmes. Ce constat ne dit rien des autres différences entre les deux locations, comme la gestion, l'usure du mobilier ou la fiscalité à la revente.
Quels sont les plafonds des régimes micro-BIC et micro-foncier ?
Le comparateur ne les affiche pas volontairement, parce qu'ils sont revalorisés périodiquement et qu'un chiffre figé pourrait induire en erreur sur l'éligibilité réelle. Il faut vérifier le plafond en vigueur au moment de la déclaration des loyers concernés, avant de s'appuyer sur un résultat calculé sous hypothèse de régime micro.
Le comparateur inclut-il les prélèvements sociaux ?
Oui, l'impôt affiché pour chaque régime intègre à la fois le barème progressif appliqué au revenu imposable et les prélèvements sociaux, dans un même calcul global. Le net après impôt montré pour le meublé et pour le nu correspond donc à ce qui reste réellement après ces deux prélèvements, pas seulement après l'impôt sur le revenu.
Faut-il comparer avec le régime réel avant de se décider ?
Oui, si les charges réelles, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel peut donner un impôt plus faible que le micro, meublé ou nu. Le comparateur ne teste que l'écart entre deux régimes micro à abattement forfaitaire, pas la déduction des charges réelles.