Louer ou acheter : simulateur de coût réel et année de bascule
Ce simulateur compare, mois après mois, le coût réel de la location à celui de l'achat une fois le capital remboursé déduit de la trésorerie sortie. Le facteur qui déplace le plus le résultat est la durée pendant laquelle le bien est conservé.
Comment se calcule le coût réel
Le calcul part de deux trajectoires distinctes. Pour la location, il additionne le loyer mensuel sur toute la durée de l'horizon choisi. Pour l'achat, il part du prix du bien, ajoute l'apport et les frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier), puis calcule la mensualité du prêt à partir du taux annuel et de la durée en mois. Les charges annuelles propres au bien (copropriété, taxe foncière, entretien) s'ajoutent ensuite à cette sortie de trésorerie. Ce qui distingue ce simulateur d'un simple comparatif de mensualités : à chaque échéance, une part du remboursement rembourse le capital, pas les intérêts. Cette part constitue un capital immobilier qui reste au propriétaire. Le coût d'achat retenu est donc la trésorerie totale sortie sur l'horizon, diminuée de ce capital constitué. C'est cette soustraction qui rend la comparaison honnête, et qui explique pourquoi l'achat peut sembler cher au mois mais bon marché sur la durée.
Ce qui fait bouger le résultat
Trois paramètres pèsent plus que les autres : l'apport, le taux annuel et l'horizon retenu. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc les intérêts payés, donc le coût final de l'achat, sans changer le loyer évité. L'horizon compte aussi : plus il est long, plus le capital constitué grossit, ce qui fait baisser le coût net de l'achat année après année, jusqu'à ce qu'il croise le coût cumulé de la location.
Prenons un prix de bien de 250 000 euros, un apport de 30 000 euros, un taux de 3,5 % sur 20 ans, avec un loyer équivalent de 900 euros par mois. Sur 5 ans, l'achat coûte plus cher car les intérêts dominent encore le remboursement. Sur 15 ans, le capital remboursé a pris le dessus, et le coût net de l'achat passe sous celui de la location cumulée. C'est ce croisement que le simulateur appelle l'année de bascule.
L'erreur qui fausse la comparaison
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer le loyer à la mensualité du prêt, comme si les deux étaient de même nature. Une mensualité contient un remboursement de capital : elle n'est pas une dépense au sens où l'est un loyer, elle est en partie une épargne forcée investie dans le logement. Ignorer cette différence fait paraître l'achat toujours plus coûteux qu'il ne l'est réellement, et pousse certains à louer plus longtemps que ce que leur situation financière justifierait.
L'erreur inverse existe aussi : supposer que les prix vont monter pour justifier l'achat. Ce simulateur ne fait aucune hypothèse de hausse, précisément parce qu'une hypothèse de prix décide la réponse avant le calcul. Le résultat obtenu ici est donc un plancher, pas une prédiction : il montre ce que vaut l'achat même sans plus-value, ce qui est la comparaison la plus prudente possible.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'année de bascule ?
L'année de bascule est le moment, dans l'horizon choisi, où le coût net de l'achat (trésorerie sortie moins capital constitué) devient inférieur au coût cumulé de la location. Avant cette année, louer coûte moins cher au total ; après, c'est l'achat qui devient plus avantageux, à hypothèses inchangées.
Pourquoi la mensualité n'est-elle pas comptée comme une charge ?
Parce qu'elle est partagée entre intérêts et remboursement de capital. Les intérêts sont une charge réelle, comparable à un loyer. Le capital remboursé, lui, reste acquis au propriétaire sous forme de valeur dans le logement : c'est pour cela que le simulateur le déduit du coût total de l'achat.
Le simulateur suppose-t-il une hausse des prix immobiliers ?
Non. Aucune hausse n'est intégrée au calcul, volontairement : supposer une évolution des prix reviendrait à orienter la réponse avant même de comparer. Le résultat affiché correspond donc à un scénario prix stables, qui reste valable même si les prix baissent ou augmentent ensuite.
Que se passe-t-il si aucune bascule n'apparaît avant 40 ans ?
Cela signifie qu'aux conditions saisies (prix, taux, apport, loyer), la location reste moins coûteuse sur toute la durée testée. Cela ne rend pas l'achat déraisonnable pour d'autres raisons, mais indique qu'à horizon comparable, aucun croisement financier net ne se produit dans les paramètres actuels.