Simulateur de renégociation de prêt : calcul de l'économie nette
La renégociation d'un prêt immobilier se juge sur l'économie nette, une fois les frais déduits, calculée à durée restante identique pour comparer ce qui est comparable. La durée restante et l'écart de taux pèsent plus que le capital restant dû.
Comment se calcule l'économie nette
Le calcul commence par la mensualité actuelle, obtenue à partir du capital restant dû, de la durée restante et du taux actuel : c'est la mensualité que le prêt en cours impose déjà. Le simulateur recalcule ensuite une nouvelle mensualité avec le même capital et la même durée, mais le nouveau taux proposé. La différence entre les deux, mensualité actuelle moins nouvelle mensualité, donne le gain mensuel. Ce gain multiplié par le nombre de mois restants donne l'économie brute sur toute la durée du prêt. Les frais de l'opération, dossier, garantie, indemnités éventuelles, sont ensuite retranchés de cette économie brute pour obtenir l'économie nette, le seul chiffre qui dit si l'opération vaut la peine. Garder la durée restante identique dans les deux calculs est ce qui rend la comparaison honnête : raccourcir la durée changerait la mensualité pour une tout autre raison que le taux.
Ce qui fait varier l'économie
Trois éléments font varier l'économie nette : l'écart entre l'ancien et le nouveau taux, la durée restante, et le montant des frais. Sur un capital restant dû de 180 000 euros et une durée restante de 180 mois, passer d'un taux actuel de 3,8 % à un nouveau taux de 3,1 % fait passer la mensualité d'environ 1314 euros à 1252 euros, soit un gain mensuel proche de 62 euros. Sur les 180 mois restants, cela représente une économie brute d'environ 11 160 euros. Avec des frais de dossier et de garantie de 2 500 euros, l'économie nette tombe autour de 8 660 euros. Le même écart de taux sur une durée restante plus courte, par exemple 60 mois, produirait un gain mensuel comparable mais une économie brute bien plus faible, car il reste moins de mensualités pour l'accumuler.
L'erreur qui fausse le calcul
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer deux mensualités calculées sur des durées différentes, par exemple en raccourcissant le prêt pour faire baisser artificiellement le chiffre affiché : la mensualité baisse, mais ce n'est plus le taux qui produit cette baisse, c'est la durée. Une autre erreur consiste à ignorer les frais de l'opération, ou à sous-estimer les indemnités de remboursement anticipé quand elles s'appliquent, ce qui transforme une économie apparente en opération à perte une fois tout déduit. Enfin, renégocier trop tard dans la vie du prêt coûte cher pour rien : dans les dernières années, la part d'intérêts dans chaque mensualité est déjà faible, donc l'écart de taux ne joue plus que sur un petit montant, et les frais fixes de l'opération risquent de dépasser le gain réel. Vérifier l'économie nette sur la durée restante exacte évite ces trois pièges.
Questions fréquentes
À partir de quel écart de taux la renégociation devient-elle intéressante ?
Il n'existe pas de seuil universel en points de pourcentage, car le résultat dépend du capital restant dû, de la durée restante et du montant des frais, pas seulement de l'écart de taux. Un écart de 0,5 point sur un capital important et une longue durée peut produire une économie nette confortable, alors que le même écart sur un petit capital ou une durée courte peut être entièrement absorbé par les frais. Le seul moyen de savoir est de calculer l'économie nette avec les chiffres réels du prêt.
Faut-il inclure les indemnités de remboursement anticipé dans les frais ?
Oui, si le prêt actuel prévoit une indemnité de remboursement anticipé et qu'elle s'applique à l'opération, elle fait partie des frais à saisir dans le simulateur au même titre que les frais de dossier ou de garantie du nouveau prêt. L'oublier revient à afficher une économie nette supérieure à ce qu'elle sera réellement, puisque cette indemnité peut représenter une part importante du coût total de l'opération selon les conditions du contrat en cours.
Pourquoi comparer sur la même durée restante et pas sur une durée plus courte ?
Parce que raccourcir la durée fait baisser ou monter la mensualité pour une raison indépendante du taux : moins de mois à rembourser change le calcul de la mensualité même si le taux ne bouge pas. Comparer les deux mensualités sur la durée restante identique isole l'effet du seul changement de taux, ce qui est précisément ce que la renégociation cherche à mesurer. Une comparaison sur des durées différentes mélange deux effets et rend le chiffre final trompeur.
Le simulateur donne-t-il un chiffre garanti par une banque ?
Non, le résultat est une estimation construite à partir des chiffres saisis : capital restant dû, durée restante, taux actuel, nouveau taux et frais. La mensualité réelle proposée par une banque ou un courtier peut différer selon l'assurance emprunteur, les conditions exactes du nouveau prêt ou des frais additionnels non renseignés ici. Ce chiffre sert de repère pour juger si une négociation vaut la peine d'être engagée, pas de montant contractuel.